Come scegliere la caldaia per un condominio: la caldaia centralizzata

La caldaia centralizzata è la soluzione ideale per riscaldare i locali e per la produzione di acqua calda sanitaria per un condominio o per una struttura con più nuclei abitativi, differente dalla caldaia autonoma, installata in un'abitazione singola, con una propria canna fumaria per lo scarico fumi.

La caldaia centralizzata, invece, è un unico sistema di riscaldamento per più abitazioni e nel caso che descriveremo, installata su un condominio.

Quale caldaia centralizzata installare in un condominio per controllare i consumi di tutti i condòmini?

In commercio, esistono differenti tipologie di caldaia centralizzata per adattarsi a ogni situazione tipo condominiale. La caldaia, infatti, è un unico sistema che assolve il compito di riscaldare i locali e produrre acqua calda sanitaria, per cui i consumi riguardano tutti gli utenti del condominio. L'accensione dell'impianto viene decisa dall'assemblea condominiale, per cui il singolo non ha potere decisionale e non può richiedere un'accensione individuale. Questo significa che:

• il condòmino deve pagare una quota standard che equivale alla quota in euro del consumo totale divisa tra tutti i condòmini, anche se non ha consumato il totale individuato;
• se si ha freddo o caldo in ore differenti dall'orario di accensione o spegnimento non si può modificare ciò che è stato deciso dall'assemblea condominiale.

Per ridurre queste problematiche, in modo particolare per quanto riguarda i consumi - e pagare in base al reale consumo e non una quota forfettaria - in commercio esistono differenti tipologie di caldaia per controllare i consumi energetici individuali (di ogni singolo appartamento):

• la caldaia con contatore per il controllo dei consumi con centralina per calcolare le spese complessive da suddividere equamente tra i condòmini;
• la caldaia con contatore per il controllo dei consumi con un contabilizzatore di calore, installato su ogni elemento dell'impianto di riscaldamento per calcolare i consumi di ogni singolo appartamento. Questo sistema di contabilizzazione permette anche, a ogni singolo condòmino, di regolare la temperatura del suo appartamento, spegnendo il riscaldamento, riducendo o aumentando il calore in base alle sue esigenze - sempre entro i termini stabiliti dalla legge di 20° - riducendo gli sprechi energetici, quando non si necessita del riscaldamento avviato in quel momento (pensate a quando si è fuori casa o quando si sta cucinando e la temperatura si alza e la caldaia centralizzata è sempre accesa).

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A chi rivolgersi per installare la caldaia centralizzata?

Per installare una caldaia centralizzata è necessario richiedere l'intervento di un tecnico esperto, non è possibile affidarsi al fai da te, in quanto è doveroso rispettare la normativa sull'installazione, previa un'analisi di fattibilità e la progettazione dello spazio di installazione necessario.

Quali sono i vantaggi di scegliere una caldaia centralizzata?

Scegliere una caldaia centralizzata, se si abita in un condominio, è una condizione di sicuro interesse perché:

• la tipologia di caldaia centralizzata è più costosa, in quanto si occupa di fornire un servizio per più di un utente, ma il costo totale viene suddiviso tra i fruitori, risultando, quindi, inferiore all'acquisto di una caldaia autonoma;
• essendo un solo sistema si riduce l'impatto ambientale e le emissioni di gas serra;
• nella caldaia centralizzata possono essere utilizzati differenti combustibili, come il gas liquido, il metano o il gasolio, con costi inferiori rispetto ad una caldaia autonoma, nella quale può essere utilizzato solo il combustibile per il quale è predisposto;
• i condòmini non hanno obblighi né oneri nella gestione della caldaia riguardanti la gestione, manutenzione, pulizia dell'impianto, ma tale compito è affidato all'amministratore del condominio, il quale deve, in caso di necessità, richiedere l'intervento di tecnici manutentori ed esperti nella pulizia di impianti di riscaldamento.

Come si suddividono tra i condòmini i costi di gestione della caldaia?

I criteri di ripartizione delle spese di gestione, manutenzione e pulizia ordinaria della caldaia sono stabiliti dai regolamenti condominiali, basati su apposite tabelle allegate al regolamento parametrale in millesimi di riscaldamento o in millesimi di proprietà.

Per regolamentare le spese di gestione si utilizzano i seguenti criteri:

• i metri cubi riscaldati, ovvero in base al volume dell'appartamento;  
• se i caloriferi sono dello stesso tipo si valuta il numero di elementi. In seguito, si sommano gli elementi presenti nel condominio e i millesimi sono suddivisi in rapporto al numero di elementi di ogni fruitore. Se i caloriferi sono differenti si valutano le prestazioni tecniche, come l'ampiezza della superficie radiante; 
• criterio misto, secondo il quale la ripartizione dei consumi avviene per il 50% in proporzione al volume dei singoli appartamenti e al 50% in proporzione al numero degli elementi radianti dei caloriferi.

Per le spese di manutenzione straordinaria, ristrutturazione o rifacimento della caldaia centralizzata, ci si basa su una ripartizione equa delle spese reali tra i condòmini in base ai millesimi di proprietà (secondo la definizione detta sopra), regolamento stabilito dalla Corte di Cassazione, con la sentenza n. 1420 del 27 gennaio 2004.

Posso staccarmi dalla caldaia centralizzata e non fruire del riscaldamento?

Se si desidera non fruire del riscaldamento della caldaia centralizzata è possibile richiedere il distacco del riscaldamento dal condominio senza autorizzazione o approvazione dell'assemblea condominiale – fermo restando che è necessario verificare preventivamente che cosa stabilisce il regolamento condominiale a riguardo - ma:

• in base all'art.1118 del Codice Civile, il condòmino deve, comunque, pagare le spese per la  gestione della caldaia;
• deve dimostrare, mediante una perizia termotecnica, che il distacco non provoca alcun aggravio di spese o squilibrio termico per i condomini che fruiscono della caldaia centralizzata;

Se, invece, il distacco dalla caldaia centralizzata è espressamente vietato dal regolamento condominiale, il condòmino interessato, per far sì che la sua richiesta sia accettata, deve presentare:

• una delibera unanime dell'assemblea;
• una modifica del regolamento.