Installare una canna fumaria in un condominio: uso della cosa comune, limiti e norme da rispettare

Per installare un qualsiasi sistema di riscaldamento nella vostra abitazione è necessario costruire o installare una canna fumaria che permetta, in base alle normative vigenti in materia di scarico fumi, di evacuare i fumi prodotti dalla combustione in modo sicuro e nel rispetto delle quantità minima di emissioni possibili.

La canna fumaria e il condotto fumario sono indispensabili per il funzionamento di un sistema di riscaldamento, senza le quali non potrebbero assolvere la loro funzione, almeno che non si parli di stufe e camini elettrici o a bioetanolo, che non presentano una combustione che produce fumi o residui e che per questo non necessitano dell'installazione di una canna fumaria.

A tal proposito, ricordo che, nemmeno la tipologia di stufa senza canna fumaria prevede l'installazione senza nessun tubo di scarico, anche se la sua stessa denotazione lo annuncia: anche questa tipologia necessita di una canna fumaria con tubo di diametro di 8 cm – nettamente inferiore alle tradizionali canne fumarie - ma è necessario installarlo, mentre la combustione è possibile tramite lo scarico forzato, a parete, con un ventilatore elettrico.

Avendo chiarito che la costruzione e l'installazione di una canna fumaria è necessaria e indispensabile per ogni tipologia di sistema di riscaldamento, questa deve possedere alcuni requisiti per garantire il corretto funzionamento dell'impianto:

• il materiale di costruzione deve essere ignifugo e resistente alle alte temperature per evitare il rischio di incendio, quando per esempio si ha il condotto fumario ostruito dalla fuliggine, dallo smog o magari semplicemente da un nido per cui la combustione viene soffocata o limitata per un lungo periodo di tempo. Non è singolare vedere durante l'inverno il fuoco nella cima dei comignoli;
• le pareti interne dalla canna fumaria devono essere verticali e lisce, con capacità di pendenza che permette di inglobare una quantità maggiore di fumo ed evacuarlo.

Dove installare la canna fumaria: canna fumaria esterna o canna fumaria interna?

La canna fumaria può essere costruita e installata all'esterno della vostra abitazione – questa è sicuramente la tipologia più comune – ma può essere installata anche all'interno dell'edificio.

Se la canna fumaria viene montata all'interno della abitazione, questa conserva la temperatura dell'ambiente in cui è collocata, ovviando le problematiche di dispersione del calore dal condotto fumario. L'installazione deve avvenire seguendo dei determinati criteri legati alla situazione ambientale, come:

• la direzione dei venti. La direzione ideale è quella che non colloca la canna fumaria in una situazione sottovento;
• rispettare le norme del diritto civile che sanciscono le distanze da tenere da altre abitazioni, in modo da non ledere la libertà dei propri vicini di casa. Per avere maggiori informazioni a riguardo, leggi anche l'articolo sull'installazione di una canna fumaria nei condomini, case private o nelle stufe senza canna fumaria.

Come montare una canna fumaria in un condominio

Il montaggio di una canna fumaria, sembra stano, ma si differenzia in base al materiale costruttivo in cui è realizzata. Vediamo insieme le differenze:

• il montaggio di una canna fumaria in acciaio inox è eseguito sulla parete esterna dell'abitazione, con tubi a doppia parete e un apposito tappo per raccogliere la condensa. Oppure, la stessa tipologia di canna fumaria può essere installata sul muro interno dell'abitazione, con tubi a parete la cui parte superiore, collocata all'altezza del sottotetto, viene isolata termicamente;
• il montaggio di una canna fumaria in ceramica refrattaria è eseguita con blocchi di cemento;
• il montaggio di una canna fumaria in muratura può essere eseguito con blocchi di cemento e tubi in fibra di cemento;

In entrambi i casi è importante verificare il corretto isolamento termico del materiale costruttivo per garantire il mantenimento di una temperatura costante dell'aria, limitando il raffreddamento dei fumi, causa primaria della formazione di condensa all'interno del condotto fumario.

Cosa fare prima di installare la canna fumaria: controllare il regolamento condominiale

La prima cosa da fare per chi decide di installare una canna fumaria nel proprio condominio è consultare il regolamento condominiale in cui NON vi deve essere scritto specificatamente che SI VIETA di utilizzare la parte comune per l'installazione o la costruzione di un condotto fumario e come questo regoli in generale l'uso delle parti comuni.

Insomma, è buona regola accertarsi preventivamente dell'assenza di vincoli, limitazioni, diritti di terzi sulle parti comuni del condominio che possano in qualche modo negare l'installazione di una canna fumaria.

In ogni caso, la normativa sostiene che nell'utilizzo delle parti comuni per la costruzione di qualsiasi opera – in questo caso di una canna fumaria - vi è SEMPRE l'obbligo di rispettare le distanze legali.

NOTA BENE: detto ciò, non è difficile trovarsi in una sorta di sottile confusione, in quanto non si riesce a comprendere se si debbano seguire le norme condominiali, le regole dettata dall'assemblea del condominio, la normativa che sostiene che non si debbano richiedere permessi per installare una canna fumaria o la necessità di seguire delle distanze o  misure legali, come devo destreggiarmi?

Norme sulle distanze legali per l'installazione di una canna fumaria o regolamento condominiale?

Come detto sopra, ci troviamo di fronte a un bivio: seguire e rispettare le norme sulle distanze legali per l'installazione di una canna fumaria o il regolamento condominiale.

Per stabilire una linea guida certa e quale dei due principi prevale sull'altro è stata  stabilita la distinzione tra:

• funzioni primarie, svolte dalle parti comuni;
• utilizzazioni secondarie, in cui le parti comuni possono essere sfruttate per il soddisfacimento di bisogni non essenziali legati alla disponibilità di particolari sezioni dell'edificio.

NOTA BENE: ciò significa che se il singolo desidera utilizzare le parti comuni per soddisfare dei bisogni essenziali, come nel nostro caso la costruzione o l'installazione di una canna fumaria, le norme sulle distanze non hanno applicazione, ma prevalgono nel caso in cui si debbano realizzare opere con finalità estranee alle funzioni primarie.

A tal proposito, inserisco di seguito alcune disposizioni sull'installazione di canne fumarie in un condominio, in cui si spiegano i criteri riguardanti:

• le differenti fasi di costruzione;
• le condizioni necessarie per l'installazione;
• i limiti e le possibilità nell'uso della cosa comune;
• le distanze da rispettare;
• i criteri da seguire sui muri perimetrali.

NOTA BENE: in grassetto sono evidenziati i punti salienti per rendere la normativa più comprensibile possibile.

Cass. civile, sez. II del 08-04-1977, n. 1345.

In applicazione dell'art. 906 Cod. civ., la distanza legale per la collocazione di una canna fumaria sul muro perimetrale comune, ad opera di uno dei condomini, non può essere inferiore a 75 centimetri dai più vicini sporti dei balconi di proprietà esclusiva degli altri condomini.

Non è, però, consentito al condomino installare sul muro predetto - pur con l'osservanza delle distanze legali - canne fumarie che, per la loro dimensione o per la loro ubicazione riducono in modo apprezzabile la visuale di cui altri condomini usufruiscono dalle vedute situate nello stesso muro perché, diversamente, l'installazione costituirebbe innovazione eccedente i limiti segnati dall'art. 1102 Cod. civ., in relazione sia alla struttura del muro sia alla volontà dei condomini ed all'uso della cosa comune in concreto fatto da costoro.

Trib. di Napoli 17-03-1990 Muri perimetrali - Canna fumaria

L'installazione di una canna fumaria in aderenza, appoggio o con incastro nel muro perimetrale di un edificio, da parte di un condomino è attività lecita rientrante nell'uso della cosa comune, previsto dall'art. 1102, Codice civile e come tale, non richiede ne' interpello ne' consenso degli altri condomini. La facoltà incontra soltanto i limiti costituiti dai diritti esclusivi altrui (ad esempio distanze dalle vedute, immissioni, etc.) e dal divieto di alterare il decoro architettonico dell'edificio.

App. di Milano, sez. I, 21-06-1991 Uso della cosa comune - Muro perimetrale - Canna fumaria ad uso esclusivo del singolo condomino - Limiti

L'apposizione, da parte di un condomino e per propria esclusiva utilità, di una canna fumaria lungo il muro perimetrale di un edificio, non integra una modificazione della cosa comune necessaria al suo miglior godimento, da parte di tutti i condomini, ma costituisce innovazione soggetta alla disciplina dell'art. 1120, Codice civile.

Deve per questo ritenersi vietata, in primo luogo, quando costituisce un'evidente alterazione del decoro architettonico dello stabile e, in secondo luogo, quando le caratteristiche del manufatto sono tali da sottrarre una parte del muro condominiale all'uso degli altri condomini, i quali evidentemente non possono utilizzare la stessa porzione di muro per appoggiarvi propri tubi o manufatti.

Il consenso di tutti i condomini richiesto per gli atti direttamente costitutivi di diritti reali sul fondo comune, non e' necessario per deliberare l'apposizione di una canna fumaria ad uso esclusivo di un singolo condomino, nonostante che l'imposizione abusiva di questa possa condurre alla costituzione di un diritto di servitù per usucapione.

L'unanimità dei consensi prevista dall'art. 1108, Codice civile, non è, infatti, richiesta per gli atti che possono determinare la costituzione di diritti reali solo con il concorso dell'ulteriore ipotetico requisito dell'avvenuta maturazione del possesso ad usucapionem.

Cass. civile, sez. II del 29-08-1991, n. 9231

In un condominio, una canna fumaria, anche se ricavata nel vuoto di un muro comune, non è necessariamente di proprietà comune, ben potendo appartenere ad un solo dei condomini, se sia destinata a servire esclusivamente l'appartamento cui afferisce, costituendo detta destinazione titolo contrario alla presunzione legale di comunione.

Trib. di Milano, sez. VIII, 26-03-1992 Muri perimetrali - Installazione di una canna fumaria - Ammissibilita' - Condizioni

L'applicazione dell' art. 1102 del Codice civile che stabilisce le regole per lo sfruttamento della cosa comune da parte del comproprietario-condomino è lecito quando:

• non ne altera la naturale destinazione;
• non impedisce agli altri comproprietari di farne parimenti uso secondo il loro diritto;
• non pregiudica la stabilità ed il decoro architettonico dell'edificio; d) non arreca danno alle singole proprietà esclusive.

In base a questi principi, l'uso del muro comune per appoggiarvi una canna fumaria:

• non ne altera la naturale destinazione;
• non pregiudica la stabilità dell'edificio;
• non impedisce l'ulizzo agli altri comproprietari.

Inoltre, è possibile l'installazione di due separate canne fumarie nel tratto di facciata compreso tra i balconi e le finestre di ben cinque piani, ma non deve:

• violare le norme sulle distanze legali (non inferiore ai 75 cm da balconi di altre proprietà);
• ridurre la visuale laterale delle finestre;
• alterare il decoro architettonico della facciata intera dello stabile.