Il contratto di manutenzione della caldaia: tutto ciò che si deve sapere

Effettuare un controllo preventivo della caldaia prima di attivare l'impianto di riscaldamento durante la stagione invernale è opportuno sia ai fini della sicurezza personale che in termini di ottimizzazione dell'impianto e, di conseguenza, di risparmio energetico.

Negli ultimi anni, far effettuare da un tecnico abilitato il check-up della caldaia è inoltre diventato obbligatorio ai sensi della vigente normativa in materia.

La Direttiva Europea n. 2002/91/CE, in riferimento al rendimento energetico in edilizia, attuata nel nostro Paese con il D. Lgs. N. 195/05 (ed entrata in vigore, però, solo con il Regolamento del Consiglio dei Ministri del 15 febbraio 2013!) prevede che gli impianti siano oggetto a controllo periodico con la seguente cadenza:

• biennale per le caldaie, con potenza inferiore ai 100 kw, a combustibile liquido o solido;
• annuale per le caldaie, con potenza maggiore di 100 kw, a combustibile liquido o solido;
• quadriennale per le caldaie a gas metano o a GPL che non superino i 100 kw di potenza;
• biennale per le caldaie a gas metano o a GPL che superano i 100 kw di potenza;
• quadriennale per le caldaie a camera chiusa, di potenza inferiore ai 35 kw, ed installati da meno di 8 anni;
• biennale per le caldaie a camera chiusa, di potenza inferiore ai 35 kw, ed installati da più di 8 anni.

In via orientativa si precisa che le caldaie utilizzate per il riscaldamento autonomo degli appartamenti ad uso abitativo rientra in queste ultime due categorie in quanto raramente – tranne che per immobili di grande cubatura – la caldaia supererà i 35 kw di potenza.

La periodicità dei controlli potrebbe però variare a seconda delle diverse indicazioni normative a livello regionale e/o del modello di caldaia istallata: è bene quindi verificare nel libretto d'istruzioni dell'apparecchio se le tempistiche suindicate siano derogate da specifiche istruzioni.

I suindicati controlli devono essere effettuati, ai sensi dell'art. 7 del D. Lgs. N. 195/05, "a regola d'arte" e da una ditta a ciò abilitata; al termine della verifica l'incaricato ha l'onere di redigere un apposito rapporto di controllo tecnico e di fornirne copia all'interessato.

Non deve inoltre dimenticarsi che, ai sensi del DPR 412/93, con cadenza biennale è obbligatorio comunque effettuare il test sul rendimento energetico dell'impianto.

A seguito di tale verifica si potrà quantificare l'entità dei fumi emessi in atmosfera: ciò è fondamentale in termini di eco-compatibilità dell'impianto e per assicurarsi, negli impianti a camera aperta, che i fumi siano correttamente scaricati e non confluiscano invece all'interno degli immobili generando gravi ed evidenti pericoli per l'incolumità personale.

Il costo di questi controlli varia in media tra i 70 – 120 €.

A chi si rivolge l'onere di rispettare le scadenze periodiche dei controlli?

Sempre l'art. 7 del del D. Lgs. N. 195/05 prevede che i soggetti ritenuti responsabili dell'impianto siano "il proprietario, il conduttore, l'amministratore di condominio, o per essi un terzo".

A tal proposito una vexata quaestio è quella relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione tra locatore e conduttore allorquando un immobile sia concesso in affitto.

Poiché l'art. 1621 del codice civile prevede che "il locatore è tenuto ad eseguire a sue spese, durante l'affitto, le riparazioni straordinarie" si deve indiscutibilmente chiarire se i costi di manutenzione rientrino tra le "spese ordinarie", e dunque a carico dell'affittuario, o meno.

La Giurisprudenza è ormai pacificamente concorde nel ritenere che le spese relative agli oneri di manutenzione e delle verifiche normativamente imposte debbano considerarsi spese ordinarie e che, di contro, possono considerarsi a carico del proprietario le spese relative alla sostituzione della caldaia o di parti di essa qualora non fosse più funzionante.

Tale orientamento trova conferma normativa nell'art. 1576 del codice civile ove si specifica che "Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore".

Per poter comunque risparmiare e riuscire a pianificare con largo anticipo questi interventi di manutenzione potrebbe essere utile stipulare, con un'impresa abilitata, un contratto di manutenzione.

Tale contratto deve includere e, onde evitare eventuali controversie, tassativamente specificare tutte quelle attività di routine da effettuarsi durante un ordinario controllo dell'impianto (lavaggio dello scambiatore acqua-fumi, controllo del sistema di tiraggio ad impianto attivo e del bruciatore, controllo e regolazione dei sistemi di accensione, pulizia dello scambiatore dell'acqua, verifica degli anodi di magnesio del sistema di accensione, ispezione degli strumenti di regolazione e di sicurezza di tutto l'impianto di riscaldamento, regolazione della combustione, della tenuta dei minimi e della portata termica, verifica dell'assenza di ostruzioni nelle condotte di aerazione ed eventuale pulizia, test della pompa, verifica di tenuta ad impianto acceso).

Un controllo oculato e completo dovrebbe richiedere circa 30-50 minuti; è opportuno diffidare da tecnici che impieghino un tempo minore di questo intervallo in quanto potrebbe essere indice di superficialità dell'operatore.

I contratti di manutenzione più completi, e quindi più convenienti, sono però quelli che includono anche degli oneri complementari a carico dell'impresa, quali la tenuta del libretto di manutenzione o la redazione dell'autodichiarazione da rendere a Comuni e Province di cui al modello H (ossia quella relativa al Bollino Blu che certifica il corretto funzionamento dell'impianto).

In tal senso si potrebbe prevedere anche lo svolgimento delle seguenti attività:

• il test del rendimento di combustione obbligatoriamente previsto ogni due anni;
• interventi d'urgenza in caso di malfunzionamento della caldaia.

Non deve infatti sottovalutarsi la regolare tenuta del libretto di manutenzione su cui vanno annotati tutti gli interventi – ordinari e straordinari - effettuati sull'apparecchio: la suindicata normativa prevede infatti che ogni caldaia ne sia munita (per le caldaie installate antecedentemente tale documento dovrà essere rilasciato dalla ditta incaricata dei controlli).

La tenuta di tale documento è ad onere del soggetto che occupa in concreto l'immobile!

Solo per gli impianti di potenza maggiore ai 35 kw, ad esempio quelli dei sistemi di riscaldamento centralizzato dei condomini, tale documento viene chiamato libretto di centrale e l'onere della sua regolare tenuta è a carico del proprietario o dell'amministratore di condominio.

È bene inoltre farsi rilasciare, al termine di ogni controllo, una bolla in cui siano inclusi tutti gli accertamenti effettuati e, affinché tale documento sia valido ai fini fiscali, è necessario che vi sia indicato il costo dell'intervento.